Tipps und Musterschreiben für Mietende in Frankreich

Das Wichtigste in Kürze

• Kleine Reparaturen (Türgriffe, Silikonfugen etc.) übernehmen Mietende, größere Schäden die Vermietenden.

• Mängel oder unzureichende Wohnverhältnisse schriftlich melden.

• Kündigung schriftlich möglich; Fristen abhängig von Mietart und Lage.

• Kaution: max. 1 Monatsmiete unmöbliert, 2 Monate möbliert; Rückzahlung nach Schlüsselrückgabe.

Grundsätzlich gilt ebenfalls: Wenn Sie Fragen zu einer Streitigkeit mit Ihren französischen Vermietenden haben oder wenn Sie alleine nicht weiterkommen, kontaktieren Sie das Expertenteam des ZEV.

Unsere Unterstützung ist kostenlos!

Aufforderung zur Durchführung von Reparaturen

Als Mieterin oder Mieter haben Sie auch Pflichten, die Sie kennen sollten. Laut französischem Gesetz müssen Sie kleinere Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen an der Mietsache auf eigene Kosten durchführen (lassen). Dazu gehören beispielsweise:

• Reparatur der Türgriffe,
• Verschließen von Löchern in den Wänden,
• Erneuerung von Silikonfugen in Küche und Bad,
• Ersatz der Lichtschalter, der zugänglichen Teile der Armaturen, des Duschschlauchs, der Heizthermostate etc.

Eine normale Abnutzung der Mietsache müssen Vermietende hinnehmen. Allerdings können die Reinigung stark verschmutzter Teppichböden oder die Erneuerung von kaputten Tapeten von den Mietenden verlangt werden.

Für größere Reparaturen sind hingegen Vermietende zuständig und müssen auch die Kosten übernehmen. Dies ist z.B. der Fall bei Reparaturen im Treppenhaus, des Daches, der Wasserleitungen, der Heizkörpers etc.

Weitere Informationen zu den Rechten und Pflichten im Rahmen des Mietverhältnisses finden Sie in unserem Artikel zum französischen Mietrecht.

Bei Auftreten eines größeren Mangels, sollten Sie die Vermietenden umgehend informieren, damit diese die zur Behebung des Mangels notwendigen Reparaturen veranlassen können.

Nutzen Sie dazu unser Musterschreiben und versenden Sie dieses per Einschreiben mit Rückschein (LRAR – Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) oder per elektronischem Einschreiben mit Rückschein (LRE – Lettre recommandée électronique).

Sollte es zu einer Streitigkeit kommen, ist eine einfache E-Mail als Nachweis nicht ausreichend.

Recht auf angemessene Wohnverhältnisse

Alle Mietenden haben Anspruch auf angemessene Wohnverhältnisse (logement décent).

Diese liegen nicht vor, wenn beispielsweise die Sicherheit und Gesundheit der Mietenden nicht gewährleistet sind oder wenn wesentliche Teile der Ausstattung der Mietwohnung nicht funktionieren (z.B. Heizung, Warm- und Kaltwasser usw.).

Sollte ein entsprechender Mangel in der Wohnung vorliegen, können Sie die Vermietenden zunächst per Telefon oder E-Mail kontaktieren und um Abhilfe bitten. Erfolgt keine Reaktion, sollten Sie Ihre Vermietenden schriftlich in Verzug setzen und zur Mangelbeseitigung auffordern. Setzen Sie dabei eine angemessene Frist, innerhalb derer die geschilderten Mängel zu beseitigen sind.

Nutzen Sie dazu unser Musterschreiben und versenden Sie dieses per Einschreiben mit Rückschein (LRAR – Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) oder per elektronischem Einschreiben mit Rückschein (LRE – Lettre recommandée électronique).

Sollte es zu einer Streitigkeit kommen, ist eine einfache E-Mail als Nachweis nicht ausreichend.

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkosten werden im monatlich im Rahmen einer Vorauszahlung beglichen. Mietende zahlen also jeden Monat eine bestimmte Summe. Vermietende erstellen mindestens einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung. Je nach Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten müssen Mietende eine Nachzahlung leisten oder erhalten eine Gutschrift.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel zum französischen Mietrecht.

Sind Sie mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden, sollten Sie die Vermietenden schriftlich darüber informieren und darlegen, aus welchen Gründen Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sind.

Nutzen Sie dazu unser Musterschreiben und versenden Sie dieses per Einschreiben mit Rückschein (LRAR – Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) oder per elektronischem Einschreiben mit Rückschein (LRE – Lettre recommandée électronique).

Sollte es zu einer Streitigkeit kommen, ist eine einfache E-Mail als Nachweis nicht ausreichend.

Kündigung des Mietvertrags durch Mietende

Kündigen Sie Ihren Mietvertrag per Einschreiben mit Rückschein (LRAR – Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) oder per elektronischem Einschreiben mit Rückschein (LRE – Lettre recommandée électronique).

Sollte es zu einer Streitigkeit kommen, ist eine einfache E-Mail als Nachweis nicht ausreichend.

Die Kündigungsfrist beginnt ab Empfangsdatum des Einschreibens durch die Vermietenden.

Beispiele:

• Bei Empfang der Kündigung am 10. März und einer Kündigungsfrist von drei Monaten endet das Mietverhältnis am 10. Juni.
• Bei Empfang der Kündigung am 31. Mai und einer Kündigungsfrist von einem Monat endet das Mietverhältnis am 30. Juni.

Unmöblierte Mietwohnung

Mietverträge für unmöblierte Mietwohnungen (locations vides) werden in Frankreich grundsätzlich für einen Zeitraum von drei Jahren abgeschlossen und verlängern sich anschließend automatisch.

Mietende sind jederzeit dazu berechtigt, den Vertrag zu kündigen! Die Angabe eines Kündigungsgrundes ist nicht notwendig. Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist für unmöblierte Mietwohnungen drei Monate.

Wenn sich die Mietwohnung aber in einer besonders stark nachgefragten Wohngegend (zone tendue) befindet, kann der Vertrag innerhalb eines Monats gekündigt werden.

Hiervon sind praktisch alle größeren Städte in Frankreich betroffen, wie z.B. Straßburg, Paris oder Lyon. Auf der Internetseite von service-public.fr, kann mittels der Postleitzahl des Wohnsitzes überprüft werden, ob der eigene Wohnort als zone tendue eingestuft wurde.

Befindet sich Ihre Wohnung nicht in einer besonders stark nachgefragten Wohngegend, können Sie unter bestimmten Umständen dennoch mit einer Frist von einem Monat kündigen. Wenn beispielsweise einer der folgenden Gründe vorliegt:

• Versetzung oder Verlust des Arbeitsplatzes,
• erste Anstellung oder neue Anstellung nach Arbeitslosigkeit,
• Zuweisung einer Sozialwohnung,
• Notwendigkeit, die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen zu verlassen,
• Umwandlung der Wohnung in eine Sozialwohnung,
• Erwerb des Anspruchs auf Sozialhilfe („revenue de solidarité active“ – RSA),
• Erwerb des Anspruchs auf Beihilfe für behinderte Erwachsene („allocation adulte handicapé“ – AAH).

Wenn Sie einen dieser Gründe anführen, müssen Sie die entsprechenden Nachweise erbringen und dem Kündigungsschreiben beifügen.

Möblierte Mietwohnung

Mietverträge für möblierte Wohnungen (locations meublées) dürfen in Frankreich auf wenige Monate oder auch Jahre befristet werden. Mietende sind jederzeit dazu berechtigt, den Vertrag mit einer Frist von einem Monat zu kündigen. Die Angabe eines Kündigungsgrundes ist nicht notwendig.

Fristlose Kündigung

Ein Mietvertrag kann nur in extremen Ausnahmefällen fristlos gekündigt werden. Dies ist beispielsweise dann möglich, wenn schwerwiegende Mängel in der Mietwohnung vorliegen, die eine Gefahr für die Gesundheit der Mietenden darstellen (logement insalubre).

Zunächst müssen die Vermietenden, wie im Abschnitt zu den angemessenen Wohnverhältnissen beschrieben, erst einmal schriftlich zur Beseitigung der Mängel aufgefordert werden.

Reagieren die Vermietenden nicht, müssen die Mängel von den zuständigen Stellen (ADIL) festgestellt werden. Gleichzeitig sollte bei der Polizei Strafanzeige gegen die Vermietenden erstattet werden.

Wichtig: Auch wenn Sie ein Verfahren zur Feststellung von unangemessenen Wohnverhältnissen eingeleitet haben, müssen Sie weiterhin Ihre Miete zahlen. Erst wenn das Verfahren abgeschlossen ist, können Sie die Rückerstattung der gezahlten Mieten fordern.

Kündigung des Mietvertrags durch Vermietende

Ein auf drei Jahre befristeter Mietvertrag verlängert sich stillschweigend um jeweils drei weitere Jahre. Vermietende können Ihnen nur in drei Sonderfällen kündigen und die Kündigung muss mindestens sechs Monate vor Vertragsende erfolgen:

• Verkauf des Mietobjektes: Vor der Kündigung muss Ihnen ein Vorkaufsrecht gewährt werden.
• Eigenbedarf der Vermietenden: Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer benötigen die Wohnung für sich selbst oder Angehörige.
• Nichtverlängerung des Vertrages aus wichtigem Grund (z. B. Untervermietung ohne vorherige Zustimmung der Vermietenden)

Wenn Mietende einen schwerwiegenden Vertragsverstoß begehen, wie beispielsweise ein Verzug bei der Zahlung der Miete oder Ruhestörung, können Vermietende ihre Mietenden abmahnen.

Sollte es daraufhin noch einmal zum gleichen Verstoß kommen, können Vermietenden sich auf die sogenannte Auflösungsklausel („clause résolutoire“) berufen, sofern sie in den Mietvertrag aufgenommen wurde. Diese Klausel berechtigt Vermietende zur fristlosen Kündigung.

Wenn die Mietenden den Verstoß gegen den Mietvertrag allerdings bestreiten, muss ein französisches Gericht klären, ob eine fristlose Kündigung rechtens ist. Gibt es im Mietvertrag keine Auflösungsklausel, entscheidet das Gericht, ob ein Vertragsverstoß so schwerwiegend ist, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.

Gut zu wissen: Wenn Mietenden außerordentlich, also fristlos, zwischen dem 1. November und dem 31. März gekündigt wird, müssen sie die Wohnung erst nach dem 31. März verlassen. In den Wintermonaten gewährt Frankreich Mietenden einen besonderen Schutz („trêve hivernale“).

Rückforderung der Kaution

In Frankreich dürfen Vermietende eine Kaution fordern. Diese darf höchstens eine Monatsmiete bei unmöblierten oder zwei Monatsmieten bei möblierten Mietwohnungen betragen – jeweils ohne Nebenkosten!

Endet der Mietvertrag müssen Vermietende die Kaution innerhalb von einem Monat nach Schlüsselübergabe zurückzahlen. Diese Frist gilt allerdings nur, wenn Ein- und Auszugsprotokoll übereinstimmen, also von den Mietenden keine Schäden verursacht wurden, und wenn keine Miete mehr geschuldet wird.

Sind von den Mietenden versursachte Schäden im Auszugsprotokoll vermerkt, muss die Kaution abzüglich der notwendigen Reparaturkosten innerhalb von zwei Monaten zurückgezahlt werden.

Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern dürfen Vermietende zudem einen Teil der Kaution, maximal 20 Prozent, länger einbehalten. Grund dafür ist, dass Nachzahlungen für Nebenkosten anfallen können. Spätestens einen Monat nach Feststellung des Jahresabschlusses durch die Generalversammlung der Eigentümergemeinschaft muss der Restbetrag zurückgezahlt werden.

Zahlen Vermietende die Kaution nicht innerhalb dieser Fristen zurück, erhöht sich der zurückzuzahlende Betrag monatlich um 10 Prozent der Monatsmiete (ohne Nebenkosten).

Die Frist ist verstrichen und Sie haben Ihre Kaution noch nicht zurückerhalten? Dann sollten Sie die Vermietenden schriftlich zur Rückzahlung auffordern.

Nutzen Sie dazu unser Musterschreiben und versenden Sie dieses per Einschreiben mit Rückschein (LRAR – Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) oder per elektronischem Einschreiben mit Rückschein (LRE – Lettre recommandée électronique).

Sollte es zu einer Streitigkeit kommen, ist eine einfache E-Mail als Nachweis nicht ausreichend.

Vermietende reagieren nicht

Außergerichtlich

Kontaktieren Sie das Juristenteam des ZEV. Wir können Ihnen dabei helfen, Streitigkeiten mit Vermietenden außergerichtlich zu lösen. Unsere Unterstützung ist kostenlos!

Sie können auch die zuständige französische Schlichtungsstelle anrufen, die „Commission Départementale de Conciliation“. Die Schlichtungsstelle wird versuchen eine gütliche Einigung zwischen den Parteien zu erzielen. Sie finden die Kontaktinformationen für die Schlichtungsstelle Ihres Departements auf der Seite service-public.fr.

Gerichtlich

Sie können ein Verfahren vor dem zuständigen französischen Gericht einleiten. Dieses kann je nach Fall beispielsweise eine Mietminderung anordnen oder die Vermietenden zu Schadensersatz verurteilen.

In bestimmten Fällen können Sie auch ein vereinfachtes europäisches Gerichtsverfahren einleiten.

Das Projekt “Justice Bridge 2026” mit der deutsch-französischen Kontaktstelle für Justizfragen in der Grenzregion kann Sie mit kostenlosen Erstberatungen bei gerichtlichen Schritten unterstützen und zu den vereinfachten europäischen Gerichtsverfahren beraten.